楼市白皮书⑥:2017年成交均价涨跌有度“稳”字当头

来源:房天下 2017-12-26 14:35

[摘要] 2017即将行至尾声,苏州楼市在调控中走过,今年并没有像前两年苏州的房价变化那么令人“猝不及防”,就目前来看,苏州的调控政策效果还是十分明显的,遏制了投资投机,也遏制了不断上涨的房价。

2017年,苏城稳健迈入“调控限购”后时代,购租并举、全装修、现房销售、4次利率上浮构成2017年楼市关键词。理性的购房者、严苛的政策环境及土地要求,开发商经营模式更多维,合作形式更多元,以变革迎接市场环境的新挑战。

2017年,房天下在基础网站内容建设的基础上,在深度学习方面进行探索,将大数据应用在平台上,给购房者和开发商提供更多次元的市场参考。见2017,预2018,苏州房天下独家矩献《2017-2018苏州楼市白皮书》,梳理2017楼市大数据,数聚时代,以数窥2018年楼市开局。

楼市白皮书⑥:2017年成交均价涨跌有度“稳”字当头

2017即将行至尾声,苏州楼市在调控中走过,今年并没有像前两年苏州的房价变化那么令人“猝不及防”,就目前来看,苏州的调控政策效果还是十分明显的,遏制了投资投机,也遏制了不断上涨的房价,不少开发商已经有小幅降价或变相降价,今年房价涨跌有度,总体趋于平稳。

2017年成交均价有涨有跌 总体较为平稳

从苏州大区(包含吴江)整体房价走势来看,今年房价走势比较平稳,起伏不大,前三个月呈现出稳步上行的态势。4月份开始下降,但下降幅度不大,之后四个月价格均保持在18500元/㎡左右,直到8月份又出现了一次上涨,均价为19714元/㎡。11月份新成交均价为18683元/平,年度涨幅仅为7.64%!总体来看,2017年房价走势比较平稳,涨跌有度,渐趋理性。

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区域成交均价方面,六大区县(含吴江)的房价走势也是较为平稳,从时间轴来看,各区价格有涨有跌,但是起伏不大。

从各区县来看,姑苏区1月和6月价格分别为27173元/㎡和29331元/㎡,其他月份价格基本都在30000元/平以上;从姑苏区价格走势来看,2月份价格稍有增长,3月份开始下跌,但下跌幅度不大,直到6月份,降到最低点,7月份之后开始回升。

工业园区均价也基本保持在30000元/平以上,7月、10月和11月,均价偏低一些,分别为28821元/㎡、29011元/㎡和24980元/㎡;从房价走势来看,前5个月变化不大,6-7月份开始下跌,8月有所回升,11月降到最低点。

高新区1月和2月价格分别为18321元/㎡和18490元/㎡,其他月份价格基本在2000元/㎡左右;从房价走势来看,前5个月房价稳步上涨,6月份开始下跌,但下跌幅度较小,7月开始上涨,8月份之后保持2000元/㎡以上,比较稳定。

吴中区和相城区房价仍是“1”字头,总体变化不大,较于姑苏区和工业园区,价格可以接受,比较亲民,适合刚需选择。

相对于其他五大区,吴江区的均价偏低,备受刚需者青睐,成交量也一直处于领先的位置。从其房价走势来看,成交均价基本保持在14500元/㎡左右,年度涨幅仅为10.55%!

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另外,较于2016年房价走势(包含吴江)来看,相比2016年令人心碎的上涨速度,2017年房价走势(包含吴江)温和了很多,从下表中可以看出,并没有出现2016年清一色梯级式增长的态势,虽前5个月同比上涨,但涨幅呈下降趋势,6-11月份,涨跌相交,11月份,同比跌幅为11.09%。从总体来看,2017年苏州房价有涨有跌,楼市平稳,渐趋理性。

楼市白皮书⑥:2017年成交均价涨跌有度“稳”字当头

谈及房价,土拍依旧是绕不开的话题

11月29日,随着今年最后一场苏州土拍落槌,意味着2017苏州土地市场终于尘埃落定。今年土拍可谓是冰火两重天,有高楼面价的出现,也有惨遭流拍的地块。但总体上,2017年土拍市场明显逐渐冷静,溢价率降低,楼面价回落,且苏州市区土地供应逐渐减少,逐渐稀缺。在11月份的土拍中,好多地块的溢价率为0%,均为底价成交,特别是在11月28/29今年最后一场土拍中,共出让10宗地,其中还有2块地惨遭流拍,房企拿地节奏相对理性!这一迹象似乎都在表明:这回,苏州房价是真的不涨了?

楼市白皮书⑥:2017年成交均价涨跌有度“稳”字当头

据小编不完全统计,今年苏州各区至少拍出了36块楼面价过万的地块,按照开发周期,预估可能都在明年入市,按照正常计算,减去土地成本,建安成本和后期各种营销成本,房企还要盈利的话,售价一般是地价的2-2.5倍,但在当前这种局势和主旋律下,这种算法明显不恰当,未来房价难以预测。

不过有一点可以肯定的是,在政府此轮宏观重调之下,土拍地价终于不再那么惊悚,房价也渐趋理性,虽然未来仍迷雾重重,但至少冒出来的这点苗头还是可以帮助购房者看到一些曙光。

2017房价变化之“众生相”——涨跌有度 稳字当头

苏州大区房价有涨有跌,涨跌适度,总体较稳。根据房天下数据监控中心数据显示,选取了苏州市区(包括吴江)100多个住宅项目作为样本,园区和新区样本占比13.93%,姑苏区占比12.50%,相城区占比16.96%,吴中区和吴江区占比分别为20.54%和23.21%。

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据不完全统计,拿新报价与1月初(今年年内新开项目与首开价)相比,涨价盘42个,占比37.50%;降价盘32个,占比 28.57%;基本不变者29个,占比25.89%,剩余8.04%,是因为无参考维度或年初与年底所售产品类别不同而无法对比。

从涨跌幅度来看,样本中所有的涨价盘和降价盘,总体涨跌幅度不大,在32个降价盘中,最高下跌4000元,仅仅有3个楼盘,其余大部分是下跌1000元和500元,同样,在42个涨价盘中,大部分上涨幅度集中在500-1500元左右。

楼市白皮书⑥:2017年成交均价涨跌有度“稳”字当头

其中,在各区县楼盘样本中,相城区基本不变楼盘占比最多,为42.11%,吴中区其次,占比为39.13%,姑苏区占比35.71%,园区占比33.33%。 2017年并没有像去年的“近7成楼盘共奏涨价主旋律”这种情况出现,“稳”成为今年房价的总基调。

楼市白皮书⑥:2017年成交均价涨跌有度“稳”字当头

从2015年突破15000,到2016年冲开2万大关,前两年苏州的房价变化令人“猝不及防”,今年房价明显温和了许多。虽然房价渐趋稳定,但是刚需门槛并没有降低,如果要问现在200万在苏州买多大的房子,答案可能是个悲伤的故事。另外,银行利率多次上浮,买房人成本也随之增加。今年记录苏州的楼市发展的史策上,无疑又新添了多少购房者的叹息,为什么当初没有买房意识那,“早知道早买了”,“早知道多买几套了 ”,可是世上哪里有后悔药可买。

今年苏城稳健迈入“调控限购”后时代,购租并举、全装修、现房销售、4次利率上浮。理性的购房者、严苛的政策环境及土地要求,开发商经营模式更多维,合作形式更多元,调控效果会更加明显。就目前来看,苏州的调控政策效果还是十分明显的,遏制了投资投机,也遏制了不断上涨的房价,不少开发商已经有小幅降价或变相降价。未来楼市或将继续降温,逐步回归到理性。

免责声明:仅供参考,以苏州楼市实际情况为准。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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